-在完全不知道物件的真實價格前議價
-進入仲介賣方規則邏輯的陷阱
-透過代書處理物件貸款，建議掌握銀行授信準則，貸款自己談
以銀行的估價作為出價的標準!!
透過談判獲利百萬：技巧如下
-先確定自己的底限
-找出對方可承受的最大限度
-先聽聽對方怎麼說
-預留第三者的角色
-沉著以對，察言觀色找出對方的破綻
-堅持底線，完全不能有模糊空間
-排出談判的時間表，掌握談判的進度
-理性的數字分析
讓你掌握房地產的高點
二、實戰經驗-操作篇
房信貸準則與數據
房貸：月付金不得超過薪轉的2/3
信貸：以薪轉的22倍為最高
若薪轉2萬，以這個的條件可以跟銀行貸多少？284萬
房貸：13333/5546(假設5%年利率)=240萬
信貸：44萬
法院法拍屋資訊的來源：司法院拍屋公告http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
房價便宜不代表能出手，重點在於能不能脫手
經過精算評估後出手的物件不只要房價低，而且還要能創造滿租，脫手獲利才是重點
報酬率怎麼算
租金效益法(年報酬率法10%)
(租金行情x套房房間數x12個月)/(取得成本+改建成本)
價差效益
(預定賣價-(取得成本+改建成本))/(取得成本+改建成本)
現場勘查應該注意事項
加分：公園綠地，學區，住宅區，走路五分鐘到商圈，走路3分鐘內有便利商店，公園捷運五分鐘內。
扣分：有噪音源，污染源，有醫院，有殯儀館，寺廟，墳墓，有高壓電塔，凶宅，海砂屋，輻射屋，位於死巷內，有暗房，高架橋、天橋切過。
動手調出謄本
如何調閱：http://epaper.hinet.net/authorize.asp
怎麼看：
標示部，
所有權部，登記的原因，被限制登記也會註記在這個欄位
他項權利部，從這裡可以看出是否有用貸款買房子
請銀行估價找出物件低點
- 打電話到離物件最近的分行轉房貸部門。
- 行員詢問個人條件時可表達，用有勞保卡，薪轉四萬的條件評估，切勿附上身份證，因為會被拉聯徵
- 江藤本傳真給銀行
與仲介談判殺價，賺取未來的差價
你會詢問仲介開價，這時千萬不要掉入仲介只加兩成的陷阱(以銀行估價作為出價標準)
簽要約書的功能是一樣的，且你不用把錢放在別人身上
不花一毛錢也能無本投資
短單：一年以內
中單：一年以上，七年以內
長單：七年以上
<待續>
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